【コラム】不動産投資における経費とは？（確定申告）

不動産投資を行うと、家賃収入を初めとして多くの収益が見込めます。それに伴い納税の義務が生じますが、不動産経営で生じる様々な支出を経費として計上することで、確定申告の際に一定額の節税が期待できます。本記事では、この経費について詳しく解説していきます。

不動産投資における所得

不動産投資をした際に得られる所得（不動産所得）は、以下の計算式で求められます。

「不動産所得」　＝　「不動産投資で得られる総収入」　－　「経費」

ここでの「不動産投資で得られる総収入」は不動産を賃貸物件として貸し出した際に得られる収入の合計を指します。具体的には家賃収入を代表として、他に管理費、共益費、礼金等が挙げられます。

この「不動産投資で得られる総収入」から、「経費」を引いたものが、「不動産所得」となり、この不動産所得の額に応じて課税されることになります。

経費として認められるもの

以下に、「経費」として認められる主な支出をまとめました。

１. 租税公課

不動産を所有することで毎年発生する固定資産税、都心部の物件を保有していると発生する都市計画税、不動産を取得した際にかかる不動産取得税や印紙税等が含まれます。

２. 保険料

不動産を所有した際に加入する火災保険や地震保険といった保険料が、これに含まれます。

３. 修繕費

不動産は建物であり年月とともに老朽化が進むため、傷んだ箇所の修繕を行う必要があります。この際にかかった費用は修繕費として経費に計上できます。部屋のクリーニング代、設備の交換費用などがこれに当たります。ただし、新しく部屋を増築する、エレベーターを設置するなど機能向上のための費用については修繕費として認められないので、注意してください。

４. 借入金（ローン）の利子

金融機関から融資を受けて不動産をローンで購入した際の返済にかかる利子は、経費として認められます。なお、ローンの元本の返済費用については、不動産の購入費用が減価償却するために、経費としては認められません。

５. 管理委託手数料

入居者の募集、共用部分の清掃、設備の保守・点検等は基本的に、借主自身ではなく不動産管理会社が行います。このように、建物全般に関する仕事を委託する際にかかる費用を管理委託手数料と呼びます。

６. 司法書士や税理士への報酬

司法書士への登記の依頼、税理士への確定申告の依頼にかかった報酬は、経費として認められます。

７. 減価償却費

不動産にはその建築構造や素材によって耐用年数が法律で定められています。なお、耐用年数はそれぞれ木造は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年となっています。この時、建物の購入にかかった費用を、上記の耐用年数で割った金額を減価償却費と呼び、耐用年数が経過するまで経費として認められます。

補足: 不動産を購入する際には、建物の購入にかかる金額と、土地の購入にかかる金額が足された金額を支払います。そのため、例えば3,000万円の住宅を購入し、建物と土地の割合が4：6である場合、建物は1,200万円、土地は1,800万円となり、減価償却に必要なのは建物の購入にかかった1,200万円ということになります。

８. 交際費

不動産会社や管理会社との食事代、手土産代等であれば、常識の範囲内で経費として計上できます。

９. 物件の情報収集・勉強にかかった費用

物件に関する情報を調べるために購入した書籍代や、税制の勉強のためのセミナー代等は経費として計上できます。

１０. 通信費

不動産会社や管理会社と連絡をとるために使用した携帯電話やパソコンの購入費用、携帯電話の通信費用、その他必要なアプリケーションの購入代金等は経費となります。

１１. 交通費

不動産の下見や物件の契約に関する手続き等をするためにかかった公共交通機関の運賃、ホテルの宿泊費、ガソリン代等の交通費は、経費に含まれます。

以上が、代表的な経費として認められる支出の一覧となります。

このように、経費として認められる支出は数多くあり、頭に入れておくことでより効果的な節税が期待できます。これから不動産投資を始めようと考えている方、既に不動産投資を行っているがあまり経費を意識されていなかった方の、今後のよりよい不動産投資生活のための一助となったのであれば幸いです。