【コラム】住宅用ローンと投資用ローンの違いとは？

【コラム】住宅ローンと投資用ローンの違いとは？

不動産投資用の物件購入や、夢のマイホーム購入は人生に一度あるかないかのビックイベントですよね！
これらは高額な買い物であるため、検討し始める際にまず気になるのはやはりお金のこと。そこで今回は、居住用の物件を購入する際に組む「住宅ローン」と、投資用の物件を購入する際に組む「投資用ローン」の様々な違いについて取り上げていきます。

ローンを借り入れる目的

居住用物件、投資用物件いずれの場合でも、金融機関から融資を受けて不動産を購入する側面では同じように思えます。
しかし、前者は自分や親族など主に自身が住むために購入するのに対し、後者は基本的に第三者が住み、その家賃から収入を得るために購入するといった違いがあります。そのため、融資を受ける際に、金利、審査方法、返済方法などに違いが出てくるため、注意が必要です。では、気になるこれらの違いについてみていきます。

①融資金額の目安

適切な借入額は居住用物件では年収の5~6倍程度、投資用物件では8~12倍程度とされています。
投資用物件では普段のお仕事から得られる給与に加え、家賃収入が+αでみこめるため、高めに設定されています。

不動産を取り扱う会社によって、提携している銀行の差異があり融資額に大きな違いが生じるため、比較検討してみることが大切です。

②金利

居住用物件では約0.5~2.0%/年、投資用物件では約1.5~3.0%/年となっています。

居住用物件では、返済の大部分が給与であり返済が滞るリスクが少ないため、金利は低く設定されているのに対し、投資用物件では空室リスクや、災害リスクによって家賃収入が減ってしまうリスクがあるため、投資用ローンは住宅ローンと比較すると金利は高めに設定されています。

③審査内容

住宅ローンの場合、年収金額、勤務先、勤続年数、現在の資産状況、及び借入状況など、借主の返済能力（「属性」と呼ばれたりします）等が審査されます。

一方、投資用ローンでは、借主の属性の他に、購入しようと考えている物件の収益性や、事業としてどのような計画なのか、等が審査ポイントとして加えられます。

例えば、属性が充分であったとしても、地方でアクセスの悪い物件や築年数が古い物件には融資がつかないことがあります。

この評価方法については銀行ごとに異なっているため、ある銀行では通らなかった融資が他行では通った、というケースも存在します。

④返済期間

住宅ローン、投資用ローン共に、返済期間に大きな違いはありませんが、建物の耐用年数により、返済期間が制限される場合があるため注意が必要です。

⑤ローンの順番

一般的には、投資用ローンの方が審査が厳しいとされています。また、投資用物件は家賃収入がある分、単なる「負債」としてではなく「資産」として収入部分を加味してもらえることもあります。

そのため、住宅ローンと投資用ローンを合わせて検討している方は、投資用ローン→住宅ローンの順番で審査をしていくのがオススメです。詳しい与信調査は、コモングッドで最新の金融機関情報を元に調査することが可能です。

是非お気軽にご相談ください。

まとめ

今回の記事では、住宅ローンと投資用ローンの違いについて詳しく取り上げました。

こうした高額の買い物をする際には、ローンは切っても切り離すことができないものです。正しい知識を持ち、大切な資産を守り育てることを心がけましょう！