【事例】不動産投資の駆け込み寺

損する物件を回避しトクする物件へ

 

このマンション、買うべき?

「友人に聞き、結婚前に資産づくりをと、不動産投資について情報収集開始。上司の紹介で新築ワンルームマンションの会社に提案を受けたところ、担当もいい人で魅力的に感じた。知識も乏しく、良し悪しが分からず、買うべきかどうか迷っている。」

東京都目黒区 M様 女性・29歳

ご相談の結果

まずは、目的の整理を実施

その結果、M様は不動産投資の持つ「生命保険」や「年金対策」としても使えて「売却で教育資金の補填」をしたいという目的が整理できました。
また、ライフプランニングで、将来の不足資金や相続金額を改めて算出しました。

次に、提案を受けている物件を第三者チェック

提案を受けている物件資料を元に、AIシミュレーションを実施。

① 高い家賃下落リスク

②35年間の運用期間で、トータル赤字になるという推定結果


【参考】新築マンションによくある特徴

① 家賃が下がりやすい

評価額を高めに出すために、家賃が高くつけられているケースが多いです。新築の場合、相場より家賃が高くても借り手がつきます。ただ、次の入居者からはすぐに中古。周りの中古物件の家賃と戦っていく必要があります。

② 黒字運用がしづらい

新築マンションにおいては、評価額を高く出しているケースが多いです。(一般的には、新築プレミアムと呼ばれています)
そのため、中長期の運用にキャッシュフローと評価額の下落が耐えられず、損益分岐点が遠くなる傾向にあります。

上記のようなシミュレーション結果を参考にして頂いて、効率よく運用するために質の良い「新中古物件」を選ぶことをオススメしました。M様のご意向としては、より良い運用効率の中古マンションを検討されたいとのことでした。

しかし、既にご契約後のご相談で、契約書に「違約金に関する規定」が盛り込まれていたため、解約するのに一苦労でした。非良心的な不動産会社の中には、「とりあえず審査を」と言って契約書を書かせたりするケースもあります。契約書の内容にも細心の注意を払って頂きたいと思います。

「何となくこのマンションを買おう」ではなく、ご自身の目的に合った将来設計、物件選びが大切です。


業者選び・銀行選び・物件選び

目的に合わせて作った戦略に合わせて、コモングッド提携の業者との相談会を実施。提案を受けている会社や物件よりも良い条件でのご案内ができました。

【借入金利】2.1% → 1.9% ◎
【家賃設定】相場より高い → 適正家賃 ◎
【ガン保険の効果】なし → あり ◎

ご相談の結果

「上司の紹介だから安心」して何となく買うのではなく、金利、家賃設定、ガン保険の効果など、総合的に他社提案を上回る条件で、目的に合わせて堅実に資産を積み上げるプランニングができました。

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